上海变相上调准备金率,购房宜从速,贷款宜早,海畅发投资管理有限公司是一家专业从事贷款业务的公司。
今年上海楼市低迷的困境之一是贷款难,另一个是限购。从今年二季度开始,仅剩的有“房票”的客户中,就有相当比例要么是贷款审批不通过或者成数减少,要么是审批通过了却不知道什么时候放款,利率还要在基准贷款利率之上再上调10%~20%。到了当前的8、9月份,信贷的束缚越来越紧崩,不少客户反映去银行申请商业房贷,根本不谈利率是多少,而是直接被告知不接受申请了,很多银行即使接受申请、甚至是通过了申请,也不明确什么时候能放款。
而信贷难,最突出的就是在老公房和首套房。首套房难在贷款成数高、利率低,那么银行风险就高了,而利润却很少。老公房贷款难在房龄长,抵押物不容易变现。因此若是老公房,而且是首套,那银行就必然会慎之又慎了。
同样,二套房贷款也难,但相比首套的老公房,情况要好了许多。客户二套房贷申请、放款周期普遍延长,三四个月不放款很常见,但大多数还是能够拿到基准利率的1.1倍,并非部分媒体“传说中”的1.3倍甚至1.4倍。
银行挑肥拣瘦
购买老公房的客群整体而言,收入、资产并不高,虽然凑足了四成首付(老公房三成首付直接被拒绝),往往也是倾上下两代的积蓄,所以在银行眼里,这些收入并不高的客户,还是有风险的。而且法律规定,对于家庭一套住房,是不能没收和拍卖的。若一套房客户违约,房产是不能没收抵债的,风险啊!
银行是要逐利的,也要控制风险。虽然老公房贬值三四成的风险不高,但首套老公房利率是基准利率1.0倍,银行的利润空间不大。当前银行整体资金紧张,我们看到9月5号起,三类保证金存款也要上缴存款准备金了,等于变相上调存款准备金率,估计又要冻结9千亿,所以银行也要把好钢用在刀刃上,对客户和抵押品挑挑拣拣。
相对而言,二套房的首付比例在六成以上,银行风险几乎没有(房价腰斩才有断供风险),放贷还是有意愿的,但作为资金价格的利率,也是市场供求平衡的产物,如果较大的二套贷款需求争夺较少的贷款额度这种情况持续下去,必将推升利率,届时或许1.2倍、1.3倍就真的会大规模出现了。
风险权重变更:效果待观察
近期银监会公布了《商业银行资本管理办法(征求意见稿)》,将首套房贷的风险权重降低为45%,二套房的风险权重拉高到60%,之前住房抵押贷款的风险权重都是50%,而且理论上讲,上文也已经谈到,首套房贷款风险确确实实高于二套房,各50%已经不合理了,这次是为了“照顾刚性需求”而逆金融风险原则的,不顾风险希望将房贷向首套房倾斜。
如果真的长期这样,银行抗跌30%、50%那就真的令人不信了。好在,大家注意下那个括号里的内容:征求意见。不强制,不怕。即使强制执行了,商业银行要利润还是要存贷比考核漂亮呢?估计还是利润重要。能不能真的照顾到刚性需求,还要看能不能执行。真的能执行,啥时候执行,也不知道。
下半年信贷形势
后天就是9月份了,从信贷形势来看,历年都是下半年比上半年紧张的,今年又扎扎实实地有21.5%的历史高位存款准备金,9月5号开始又要逐渐上缴9千亿,信贷紧缩不仅不会缓解,还会越来越严重。
至于加息,目前来看可能不大,因为加息虽然能抵抗通胀,但也会吸引国际热钱涌入,而上调(或者变相上调)存款准备金率也能达到回收流动性、进而抑制通胀的作用。所以不用过于担心加息带来的月供压力再度、持续的增加。
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