上海变相上调准备金率，贷款购房宜从速，上海畅发投资管理有限公司是一家专业从事贷款业务的公司。

    今年上海楼市低迷的困境之一是银行贷款难，另一个是限购。从今年二季度开始，仅剩的有“房票”的客户中，就有相当比例要么是贷款审批不通过或者成数减少，要么是审批通过了却不知道什么时候放款，利率还要在基准贷款利率之上再上调10%～20%。到了当前的8、9月份，信贷的束缚越来越紧崩，不少客户反映去银行申请商业房贷，根本不谈利率是多少，而是直接被告知不接受申请了，很多银行即使接受申请、甚至是通过了申请，也不明确什么时候能放款。

  银行挑肥拣瘦

   购买老公房的客群整体而言，收入、资产并不高，虽然凑足了四成首付（老公房三成首付直接被拒绝），往往也是倾上下两代的积蓄，所以在银行眼里，这些收入并不高的客户，还是有风险的。而且法律规定，对于家庭一套住房，是不能没收和拍卖的。若一套房客户违约，房产是不能没收抵债的，风险啊！

  银行是要逐利的，也要控制风险。虽然老公房贬值三四成的风险不高，但首套老公房利率是基准利率1.0倍，银行的利润空间不大。当前银行整体资金紧张，我们看到9月5号起，三类保证金存款也要上缴存款准备金了，等于变相上调存款准备金率，估计又要冻结9千亿，所以银行也要把好钢用在刀刃上，对客户和抵押品挑挑拣拣。

  相对而言，二套房的首付比例在六成以上，银行风险几乎没有（房价腰斩才有断供风险），放贷还是有意愿的，但作为资金价格的利率，也是市场供求平衡的产物，如果较大的二套贷款需求争夺较少的贷款额度这种情况持续下去，必将推升利率，届时或许1.2倍、1.3倍就真的会大规模出现了。

风险权重变更：效果待观察

  近期银监会公布了《商业银行资本管理办法（征求意见稿）》，将首套房贷的风险权重降低为45%，二套房的风险权重拉高到60%，之前住房抵押贷款的风险权重都是50%，而且理论上讲，上文也已经谈到，首套房贷款风险确确实实高于二套房，各50%已经不合理了，这次是为了“照顾刚性需求”而逆金融风险原则的，不顾风险希望将房贷向首套房倾斜。

  如果真的长期这样，银行抗跌30%、50%那就真的令人不信了。好在，大家注意下那个括号里的内容：征求意见。不强制，不怕。即使强制执行了，商业银行要利润还是要存贷比考核漂亮呢？估计还是利润重要。能不能真的照顾到刚性需求，还要看能不能执行。真的能执行，啥时候执行，也不知道。

下半年信贷形势

  后天就是9月份了，从信贷形势来看，历年都是下半年比上半年紧张的，今年又扎扎实实地有21.5%的历史高位存款准备金，9月5号开始又要逐渐上缴9千亿，信贷紧缩不仅不会缓解，还会越来越严重。

  至于加息，目前来看可能不大，因为加息虽然能抵抗通胀，但也会吸引国际热钱涌入，而上调（或者变相上调）存款准备金率也能达到回收流动性、进而抑制通胀的作用。所以不用过于担心加息带来的月供压力再度、持续的增加。

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